一、为何要融资增信？

　　增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧，进而使再融资现金流边际改善。2021年开始，房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%，对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后，民营房企净融资改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。

　　二、房企增信能否解决融资难题？

　　5月至8月，从信用风险缓释工具到中债增全额担保，融资增信落地效果已有所显现。5月，示范房企在信用保护工具增信下，合计实现融资39亿元，对应5月房企国内债券发行额同比转正；8月融资增信措施加码，中债增全额担保进一步加强对房企主体的担保力度，代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的13.9亿元，平均担保比例由14.8%提升至100%，助力民营房企融资效果明显提高。

　　中期来看，房企现金流的持续企稳仍需回归到地产销售的改善。近年来，房地产开发资金结构明显分化，经营现金流重要性持续凸显；经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续性改善，往往伴随地产销售的回暖，比如2012年3月至2013年4月，商品房销售同比提升51.6个百分点、对应经营性资金提升71.1个百分点、而筹资性资金回落8.8个百分点。

　　经过研究，我们发现：

　　(1)近期房企融资增信相关措施加强，增信操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保；但融资增信工具适用于过往经营稳健、但目前面临现金流压制的房企。

　　(2)增信措施可使融资现金边际改善。目前纾困政策普遍以具体项目为着力点；而增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧，进而使再融资现金流边际改善。

　　(3)融资增信实际落地效果有待观察，中期来看，房企现金流持续企稳需回归到地产销售改善上来。目前融资增信规模相对有限、增信覆盖的房企范围较小，实际落地效果有待观察；同时，过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续改善，往往伴随地产销售回暖，经营现金流重要性凸显。

　　风险提示：

　　1、当前地产纾困政策，对房企、项目的现金流改善提振，尚存在一些不确定性。

　　2、地产下行或通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成负面影响。

（文章来源：第一财经）